Dr. Peters Immobilienportfolio Deutschland I Lebensmittel- und Nahversorgung: konjunktur- und krisenresistent

FondsDISCOUNT.de: Herr Mückenheim, das unabhängige Analysehaus TKL.Analysen hat an Ihr Immobilienportfolio Deutschland I ein Rating mit fünf von fünf möglichen Sternen vergeben – herzlichen Glückwunsch! Können Sie uns einen kurzen Einblick in das Angebot geben und umreißen, was aus Ihrer Sicht insbesondere zur positiven Bewertung von TKL beigetragen hat?

Die Dr. Peters Group zählt zu den ältesten Initiatoren geschlossener Fonds in Deutschland. Wir haben seit Gründung unseres Unternehmens 60 Immobilienprojekte finanziert, mit einem Investitionsvolumen von über 700 Millionen Euro. Die daraus erwachsene Erfahrung bewerten die Analysten von TKL als sehr gut. Ebenso positiv wird die Konzeption unseres aktuellen Fonds gesehen, der als voll reguliertes Produkt allen guten Branchenstandards entspricht. Außerdem diversifiziert der Fonds seine Investitionen nach Standorten und Mietern. Dadurch beteiligen sich die Anleger an einem ausgewogenen und stabilen Immobilienportfolio mit dem Fokus auf den Lebensmitteleinzelhandel und auf Nahversorgungszentren. Zusätzliche Pluspunkte konnten wir für die Fondskosten in der Investitions- und Betriebsphase einsammeln, die von den TKL-Analysten als unterdurchschnittlich bewertet werden.

Der Schwerpunkt der Dr. Peters Gruppe liegt im Immobilienbereich auf Investments in den Gewerbeimmobiliensektor. Auch mit dem aktuellen Angebot setzen Sie weiter auf gewerblich genutzte Flächen. Was macht diesen Bereich – vielleicht auch gerade in Hinblick auf Anleger, die bereits weitreichend in Immobilien mit wohnwirtschaftlicher Nutzung investiert sind – so interessant?

Gewerbeimmobilien eignen sich hervorragend zur Diversifikation des Vermögens – auch innerhalb des Immobilienanteils im Portfolio. Das gilt insbesondere für Immobilien, die immer, also auch in wirtschaftlich turbulenten Zeiten, benötigt werden. Ein gutes Beispiel hierfür sind Nahversorgungszentren und Lebensmittelmärkte. Sie sind essenziell für die Grundversorgung der Bevölkerung und aus diesem Grund praktisch konjunktur- und krisenresistent. Zugleich sind die Einkaufspreise für dieses Immobiliensegment aber noch immer recht moderat, während wir bei Wohnimmobilien schon seit geraumer Zeit heftig steigende Preise sehen. Das schmälert die Rendite. Auch von daher sind Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels und Nahversorgungszentren für Investoren interessant.

Warum bauen Sie kein reines Lebensmitteleinzelhandelsportfolio auf, sondern streben weiteren Nutzungsarten im Portfolio an?

Mit den ersten beiden getätigten Investitionen zeigt das Immobilienportfolio Deutschland I sehr deutlich sein Profil. Wir fokussieren uns bei diesem Fonds auf deutsche Immobilien der Lebensmittel- und Nahversorgung und werden mindestens 80 Prozent des Anlegerkapitals in dieses Segment investieren. Insofern ist die Diskussion um den Blindpool-Charakter des Fonds Geschichte. Das Gute an diesem Konzept ist, dass unser Management auch in einem sehr kompetitiven Marktumfeld flexibel in Opportunitäten investieren kann. Solange es uns jedoch – wie aktuell – weiter gelingt, Immobilien der Lebensmittel- und Nahversorgung mit einer Ankaufsrendite von rund 5 Prozent für den Fonds anzubinden, ist auch denkbar, dass wir das gesamte Portfolio zu 100 Prozent mit Immobilien der Lebensmittel- und Nahversorgung bestücken.

Im Immobilienportfolio Deutschland I befinden sich bereits zwei Objekte: ein Fachmarktzentrum im nordrhein-westfälischen Bestwig und ein Lebensmitteldiscounter in Wietzendorf, Niedersachsen. Was sind die Highlights der beiden Investments – warum haben Sie hier zugegriffen?

Das Nahversorgungs- und Fachmarktzentrum in Bestwig in Nordrhein-Westfalen besteht aus drei Bestandsimmobilien, die langfristig an bonitätsstarke Unternehmen, allen voran Rewe, vermietet sind. Die zweite Immobilie ist ein Supermarkt in Wietzendorf in der Lüneburger Heide in Niedersachsen, der mit einem langfristigen Mietvertrag vom Marken-Discounter Netto genutzt wird. Beide Objekte befinden sich an attraktiven Standorten mit einer sehr guten Mikrolage.

Was macht im Lebensmittel- und Nahversorgungssektor einen guten Standort aus?

Gute Standorte zeichnen sich dadurch aus, dass sie sich in verkehrsgünstigen Lagen befinden und über eine hohe Kundenfrequenz verfügen. In der Umgebung sollte es keine direkte Konkurrenz geben, sondern im Idealfall ergänzen sich die Handelsimmobilien in der Nachbarschaft. Das vergrößert das Einzugsgebiet und macht den jeweiligen Standort für viele Kunden interessant, selbst wenn die Händler etwas weiter weg sind. Dementsprechend muss es natürlich ausreichend Parkgelegenheiten geben.

Sind bereits weitere Investitionsobjekte in Planung? Welche weiteren Parameter sind Ihnen beim Erwerb der nächsten Objekte wichtig?

Wir finalisieren aktuell den Ankauf der dritten Immobilie. Dabei handelt es sich, soviel kann ich schon verraten, um einen Lidl-Markt. Einen weiteren Supermarkt binden wir parallel schon an. Kaufen werden wir diesen aber erst im kommenden Jahr. Bei allen Objekten, die wir für den Fonds prüfen, achten wir auf folgende Parameter. Mindestens 50 Prozent der Mieteinnahmen müssen aus dem Lebensmitteleinzelhandel kommen. Zudem muss der Mietvertrag mit dem Ankermieter eines Objekts länger laufen als die Fondslaufzeit. Last but not least achten wir darauf, im Lebensmittelbereich nur mit den besten und erfolgreichsten Anbietern zusammenzuarbeiten, wie eben Rewe, Netto und Lidl. Alle drei Unternehmen zählen nach Netto-Umsätzen gemessen zu den Top 5 Lebensmittelmärkten in Deutschland.

Skizzieren Sie uns doch kurz, für welchen Anlegertyp Sie ein Investment in Ihren Alternativen Investmentfonds als geeigneten Portfoliobestandteil sehen.

Der Alternative Investmentfonds, kurz AIF, ist eine unternehmerische Beteiligung, die grundsätzlich eine hervorragende Beimischung in einem diversifizierten Portfolio ist. Geeignet ist das Produkt für aufgeklärte, langfristig orientierte und liquide Anleger, die ihr Portfolio ergänzen und ausbauen wollen. Unser „Immobilienportfolio Deutschland I“ ist ein risikogemischter AIF, der stabile Einnahmen aus den Mietzahlungen unserer Top-Mieter – allen voran Rewe, Netto und Lidl – erzielt.

Noch eine persönliche Frage zum Schluss. Was hat einst Ihr Interesse an der Investmentwelt geweckt und können Sie bei einem Blick in den Rückspiegel sagen, welche Argumente und Erfahrungen Sie zur Assetklasse Immobilien geführt haben?

Ich habe mich bereits während meiner Zeit in der Bank für die Investmentwelt interessiert und bin 2004 bei einem Hamburger Emissionshaus in den B2B-Vertrieb eingestiegen. Ich war und bin – bei allen Risiken – von den Vorteilen von Investitionen in Sachwerte überzeugt, weil sie für den Anleger einen echten Mehrwert bringen, wenn sie richtig strukturiert und gemanagt sind. Immobilien sind bei den Sachwerten quasi das Basisinvestment, auf dem man gut aufbauen kann. Die Immobilie ist eine transparente und leicht verständliche Kapitalanlage, mit der sich zurecht eigentlich alle Anleger identifizieren können. Zudem ist das Thema Inflation wieder in aller Munde und unser Fonds ist eine gute Antwort auf die hohe Teuerungsrate. Denn die Mietverträge sind indexiert, was bedeutet, dass die Miethöhe jährlich an die Inflationsrate angepasst wird.